“這次政策微調(diào)來得早、來得好?！比f科董事長王石
九、十月成交量
取決于貨幣政策
王石指出，此次政策微調(diào)時的市場與2007年政策轉(zhuǎn)向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉(zhuǎn)向時，萬科關(guān)注的14個城市成交批售比已經(jīng)低于1，市場供過于求；而今年7月政策微調(diào)時，14個城市成交批售比為1.78，市場供應(yīng)遠(yuǎn)跟不上銷售速度，主要開發(fā)商幾乎都出現(xiàn)供應(yīng)量不足，預(yù)計到第四季度，短期供應(yīng)不足才可能有所緩解。
談到當(dāng)前市場形勢，王石認(rèn)為，2009年以來一線城市的新房和二手房成交價格出現(xiàn)了明顯上漲，二季度部分地區(qū)“地王”再現(xiàn)，主要是受到宏觀政策和市場預(yù)期的影響，但從全國范圍來看，多數(shù)城市的土地市場仍是從調(diào)整期的低谷緩慢回升。王石表示，盡管政策微調(diào)帶來短期成交量下降，而當(dāng)前的調(diào)整是健康和及時的。
九、十月份成交量將取決于貨幣政策如何演變，取決于貨幣政策如何在宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和消費(fèi)者心理之間取得平衡。
王石表示，在2007年市場進(jìn)入調(diào)整期后，萬科率先展開主動調(diào)整，消化庫存，結(jié)果萬科的市場占有率由2.1%提升至2.3%。在市場回暖后，萬科又率先提供更適銷對路的產(chǎn)品，適度補(bǔ)充項目資源，購地面積及購地金額均為主要開發(fā)企業(yè)中第一位。數(shù)據(jù)顯示，今年以來萬科新增土地的平均成本為2343元/平方米。
項目資源開發(fā)量不到3年
今年二季度開始各地政府明顯加快推地進(jìn)程，中央政府出于防范房價過快上漲的考慮，也鼓勵加大土地供應(yīng)量，王石預(yù)計，未來一段時期會有較多的優(yōu)質(zhì)土地資源陸續(xù)入市?！叭f科將堅持精挑細(xì)選的原則，合理補(bǔ)充項目資源，不囤地，堅決不拿地王。”王石再次強(qiáng)調(diào)萬科一貫的拿地策略。
王石強(qiáng)調(diào)，萬科上調(diào)開工面積，增加未來供給，經(jīng)營計劃會根據(jù)市場情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。數(shù)據(jù)還顯示，截至目前萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計2079萬平方米，按未來開發(fā)規(guī)模保持30%的增長保守估計，項目資源仍保持不到3年的開發(fā)量。
對未來發(fā)展策略，王石表示，未來萬科將工作重心圍繞“質(zhì)量”與“回報”展開，不會單純將規(guī)模作為主要追求目標(biāo)，萬科將推動公司持續(xù)增長，為股東創(chuàng)造價值。
萬科利用之前的調(diào)整期提升產(chǎn)品質(zhì)量，由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)采購系統(tǒng)建設(shè)，提高產(chǎn)品的低碳綠色環(huán)保的生態(tài)價值。在成本控制方面，王石坦陳，萬科在某些方面還需借鑒同行經(jīng)驗，但管理成本與營銷成本已明顯下降，未來將深入開展標(biāo)準(zhǔn)化，繼續(xù)推動集中采購，優(yōu)化成本費(fèi)用，體現(xiàn)規(guī)模效益，效益仍有上升空間。中報也顯示，上半年在銷售增長的同時，萬科的銷售費(fèi)用由去年同期的7.09億元下降至5.51億元，管理費(fèi)用由去年同期的8.17億元下降至5.69億元。
